חדשות ועידכונים

תמ"א 38 – חשיפת הדייר לתשלום מס שבח – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" תמ"א 38 – ב"בית מורכב" – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" תמ"א 38 – על חשיבותה של הנציגות ותפקידיה – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" פרויקט תמ"א 38 – מה מעמדו של בעל נכס מסחרי? – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" תמ"א 38 – כך נמצא פתרון לבעלי דירות הגג – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" החסם המרכזי המונע ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "גלובס" הינכם מוזמנים להרצאתו של עו"ד רן ברא"ז בהשתלמות בנושא חידושים בתמ"א 38 (בבית הספר לפרקטיקה משפטית ובהשתתפות עו"ד גיא פרבמן, עו"ד מינצר דולפין ואח') לפרטים נוספים הטלת עיקול על דירת מגורים עלולה לסכל פרויקט תמ"א 38 – מאמר מאת עו"ד רן ברא"ז לכתבה בעיתון "כלכליסט"
לרשימת עסקאות נבחרות לחץ להצגת פרוייקטים נבחרים

מקרקעין ותמ"א 38

מקרקעין

המשרד מטפל עשרות שנים בעסקאות נדל”ן פרטיות ומסחריות, בהיקפי ענק וברמת הפרט. המשרד מייצג את מנהל מקרקעי ישראל, גופים עסקיים בתחומי המקרקעין השונים, קבלנים, פרטיים, לקוחות מחו"ל ואחרים בעסקאות מכירה ורכישת מקרקעין, ניהול נכסים וטיפול בהיבטי מיסוי מקרקעין. לחץ להצגת פרוייקטים נבחרים.

כמו כן, המשרד מייצג את המערכת הבנקאית במימוש נכסי מקרקעין פרטיים ומסחריים, קטנים וגדולים, ומעניק יעוץ שוטף בתחום הליווי הבנקאי לבנייה.

במשך למעלה מ- 30 שנות פעילותו, צבר משרדנו ניסיון עשיר בתחום המקרקעין ובכלל כך ליווי וייצוג: עסקאות קומבינציה, תמ"א 38, עסקאות מקרקעין פרטיות, עסקאות מכירה ורכישת מקרקעין, קבוצות רכישה, פינוי – בינוי, מיסוי מקרקעין בכלל ומס שבח בפרט, ניהול נכסים, ייעוץ משפטי בתחומי המקרקעין השונים וכיוצ"ב.

תמ"א 38

מטרתה של תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38), על תיקוניה, הינה לעודד בעלי דירות בבניינים ישנים לפעול לחיזוק המבנים בהם מצויה דירתם, על ידי מתן תמריצים שונים.

בגילגוליה הראשונים של התכנית לא ניתנו בגידרה תמריצים מספקים על מנת לייצר כדאיות כלכלית ליזמים. אולם עם כניסתו לתוקף של התיקון השלישי לתכנית וביחד עם הניסיון שנצבר ברשויות המקומיות השונות, חל שיפור דרמטי ונכון לשנת 2013 ניתן לראות מגמת שיפור משמעותית וקידום של עוד ועוד פרוייקטים (על החסם המרכזי שטרם הוסר – ראו מאמרו של עו"ד רן ברא"ז בעיתון גלובס. על משמעותו של עיקול בפרויקט תמ"א 38 – ראו מאמרו של עו"ד רן ברא"ז בעיתון כלכליסט). בשים לב לצפיפות הגוברת במרכזי הערים, במיוחד באזור גוש דן, ולעליית מחירי הדירות, אין ספק כי נראה בעת הקרובה פרוייקטים רבים נוספים של תמ"א 38 באזורים אלו.

בשנים האחרונות רכשה מחלקת המקרקעין של משרדנו, בהובלת עו"ד רן ברא"ז, ניסיון רב, הן בייצוג יזמים והן בייצוג הדיירים, בייזום פרוייקטים לביצוע "תמ"א 38". משרדנו מלווה, מקדם ומטפל בבניינים המצויים בשלבים שונים של קידום תמ"א 38 בערים תל אביב, רעננה, רמת גן, פתח תקווה ועוד (ראה מפת פרוייקטים נבחרים).

פרוייקט תמ"א 38 הינו הליך מורכב וממושך, המצריך ידע, ניסיון וטיפול אינטנסיבי צמוד, לשם הבטחת סיומו המוצלח ובמיוחד לשם הבטחת זכויות הדיירים (על תוצאות חתימתו של דייר על הסכם התקשרות – ראו מאמרו של עו"ד רן ברא"ז בעיתון גלובס).

ייצוג בעלי הדירות על ידי משרד לוי טילר ושות' בפרוייקט לביצוע תמ"א 38 כולל את מתן השירותים הבאים:

  • מתן הסבר וייעוץ ראשוני לדיירים אודות פרוייקט תמ"א 38 והאפשרויות העומדות בפניהם.
  • קידום קבלת החלטה לבחירת נציגות הבניין , עריכת פרוטוקול האסיפה הכללית של הדיירים, והגדרת סמכויות הנציגות כך שמצד אחד יתאפשר לנציגות לנהל מו"מ בשם הדיירים, אך מצד שני תישמרנה זכויות הדיירים ותדרש הסכמתם בכתב כתנאי לביצוע פעולות בעלות אופי משפטי.
  • ליווי וסיוע לדיירים ולנציגות הנבחרת באיתור ובחירת יזם לביצוע פרוייקט תמ"א 38, עריכת מכרז יזמים, סיוע ובחינת הצעות היזמים וניהול המו"מ מול המציעים עד לבחירת ההצעה המועדפת על הדיירים.
  • ניהול משא ומתן בשם בעלי הדירות מול היזם שייבחר עד לחתימת חוזה מחייב. בגדר החוזה אשר ייחתם עם היזם יסוכמו ויוסדרו כל הסוגיות הרלוונטיות להגנת זכויותיהם של בעלי הדירות, לרבות הנושאים המפורטים להלן:
  • התמורות להם זכאים הדיירים מהיזם (בצירוף מפרט טכני ותכניות אדריכליות)
  • הגדרת הזכויות הנמכרות ליזם.
  • לוחות זמנים לביצוע הפרוייקט ופיצוי לדיירים בגין עיכובים בהשלמתו
  • חיוב היזם בהעמדת בטחונות הולמים לשם הבטחת התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות (לרבות ערבויות בנקאיות).
  • תנאים למכירת הדירות החדשות שייבנו על ידי היזם.
  • התקשרות הדיירים עם מפקח בניה מטעמם, הגדרת סמכויות המפקח וחיוב היזם לשאת בשכר טרחתו;
  • אחריות היזם לטיב העבודות אשר יבוצעו על ידו.
  • חיוב היזם ברכישת פוליסות ביטוח מתאימות כנגד כל הסיכונים הקיימים בפרוייקט.
  • חיוב היזם (באמצעות בא כוחו) ברישום צו בתים משותפים לפרוייקט אשר ישקף את מצב הזכויות בבניין המשופץ לאחר השלמת הבניה.
  • החזקת ערבויות ויפויי כח בנאמנות.
  • שמירת זכויות הדיירים מול הבנק אשר ילווה את הפרוייקט.
  • בחינה משפטית של הבקשה למתן היתר בניה שתוגש על ידי היזם.
  • ליווי בעלי הדירות עד להשלמת הפרוייקט לשם הבטחת קיום התחייבויות היזם.

כמקובל בפרוייקטים מסוג זה, הדיירים אינם נדרשים לשאת בשכר טרחת עורכי דינם אשר משולם על ידי היזם.